開催日時：２０１５年５月１６日（土）　１３：３０～１６：００
会　　場：朝日プラザ千船
所 在 地：大阪市西淀川区
建物概要：竣工１９８８年　１０３戸　９階建　１棟

　朝日プラザ千船管理組合にご協力いただき、マンション近くの大和田福祉会館をお借りして、第107回大規模改修工事実践講座を開催しました。
　まず、当マンションの大規模改修工事の設計監理を統括している後藤主任専門委員（一級建築士）から、朝日プラザ千船における大規模改修工事の概要と具体的な修繕項目、そして管理組合を主体とした取り組みの流れについて説明しました。実際のビデオ映像で工事中の作業工程の説明をおこないました。
　後半は、管理組合理事長と修繕委員長のお二人から報告をしていただきました。朝日プラザ千船の大規模改修工事に向けた取り組みは、5年前に定期総会で大規模改修工事を実施することを、大凡のスケジュールを添えて報告したことに始まります。設計と施工を分離した方が、設計施工方式よりも客観的なチェック機能が働き、きっちりした工事を担保できると考えてコンサルタントを導入することを決めたこと、そして、コンサルタントがきっちりと役目を果たすならば、最終的に確かな施工者を選択できると判断したことなど、管理組合としての考えを述べられました。早くから準備したことが功を奏し、特段苦労したことはなかったそうですが、敢えて言うと予算の効率化とそのための取捨選択に若干腐心したと振り返られました。
　質疑応答では、工事中の居住者からの意見や要望について質問が出ました。ベランダをいつまでに片付ければいいのか？植木鉢はどうしたらいいのか？洗濯物はいつ干せるのか？など、ベランダにまつわるものが多かったそうで、特に洗濯物情報が大切だとのことでした。理事長からは、取組み全体を通して役員がどれだけちゃんと緊張感をもってやっているかを伝えたら、他の居住者にも「文句を言ってる場合じゃない。」とわかってもらえるはずだとアドバイスがありました。この他、工事前の子供向け説明会のことや、仮設工事のこと、工事中の管理会社の役割や積立金改定の合意形成についてなど、さまざまな質問が時間いっぱいまで出ましたが、管理組合役員のお二人が丁寧に経験をお話しくださいました。
　この後、現地に移動してエレベーターホール、廊下から屋外階段と工事中である足場が掛かった現状と説明のあった外壁塗材の工程毎試験施工面、ほぼ工事が完了している住戸玄関まわりの仕上がりなど、大規模改修工事の実際について理解を深めました。
　アンケートでは「役立つ情報がたくさん得られた。」、「専門家の話だけでなく、管理組合役員の方の説明、経験が聞けた点がよかった。」などの好評をいただきました。

開催日時：２０１５年１月３１日（土）１３：３０～
会　　場：国土コーポ諏訪森
所 在 地：堺市西区
建物概要：竣工１９７４年　７２戸　５階建　４棟

　国土コーポ諏訪森の大規模改修工事で設計監理を担当した主任専門委員の北村順一(建築工事担当)と専門委員の浅田明弘(設備工事担当)が、今回の大規模改修工事のすすめ方や実施した工事内容について説明しました。
　はじめに、今年で築43年になる国土コーポ諏訪森のこれまでの修繕履歴が紹介されました。当管理組合では分譲時に管理人室が分譲主の所有になっていたことや、分譲主から必要な書類（竣工図、建築確認通知書、構造計算書など）が引き渡されていなかったこともあって、入居後すぐに順調な維持管理がスタートしたわけではありませんでした。建物の漏水や設備の維持管理の問題にも長年悩まされましたが、管理組合の努力の末、竣工後20年ほどを経てようやく建物の維持管理を軌道に乗せ、建物に適切な修繕を施すことができるようになりました。
　今回は、躯体修繕や外壁塗替、屋上やバルコニーの防水などの一般的な大規模改修工事の項目に加え、バルコニーの手すりや隣戸との隔壁を取替える工事を実施しています。熱による収縮と膨張を繰り返すバルコニーの鉄製手摺りの支柱埋め込み部分には亀裂が生じやすく、そこから雨水が入り込むと躯体に悪影響を与えてしまいます。安全対策を十分に講じた上で、全戸アルミ製のものに取替えました。また、腐食による漏水を起こしていた洗面浴室系統の雑排水管について、各戸の洗面所の洗面台や壁床を撤去しながら配管の取替えをおこないました。工事にあたっては同一縦系統のすべての住戸で同時に4日間在宅することが前提でしたが、早めの広報と調整の甲斐あって大きなトラブルもなく実現しました。もしも設備の単独工事なら、調整だけで２ヶ月以上はかかるところ、大規模改修工事とあわせて実施したことでスムーズに進めることができました。工事の範囲は専有部分に及びますが、居住者全員が漏水の不安なく暮らすために必要な配管取替え工事と、それに伴う専有部分の工事であるとの管理組合の判断から、洗面所のリフォームの有無に関わらず撤去、復旧にかかる費用はすべて修繕積立金から取り崩すことが合意されていました。また、そうすることで在宅についての協力が得られやすかったとも言えます。